城乡一体化建设

• 县城住宅限高

• 发展绿色建筑

• 优化公共空间

• 建设通畅的步行系统

• 加强县城历史文化保护

• 县城建设要与自然环境相协调

盖个五六层就行了，搞三十多层也纯粹是浪费钢筋！

 

这份《通知》一旦落地，全国上千个县城的面貌很可能迎来翻天覆地的改变。

我们会很轻易地发现，最少有三分之一国土面积上的人口都在快速流失。

 

你瞧，这是一件多么意味深长的事儿！

 

明明城市人口在流失，城市规划却站位在未来的高额人口增长率上。

 

诸多县城，对着新区一顿猛操作：

 

路宽景美规划好，产业商业画大饼。

 

就这样，县城的这群野生玩家们，靠着新城膨胀的规划和概念，狠狠收割一波波县城韭菜。

别管有没有人住，先把楼盖起来。

 

我只管凭本事画饼，噎不噎得死你，全凭命运。

 

03

这份通知一出，县城野生玩家的骚操作全部归零。

 

以前割县城韭菜，全凭野生概念。

 

地方城市搭台，开发商唱戏——

 

县城外10公里，先画一个野生的圈；

 

野生圈里，别管有没有产业，先把产业园怼上。啥牛批咱玩啥，今年大数据，明年区块链，后年新能源，后面还排着基因生物；

 

产业园边，别管有没有人住，先把大高楼怼上。啥时髦咱盖啥，今年artdeco，明年新中式，后年新亚洲，后面还排着野生托斯卡纳；

 

大高楼旁，别管能不能开街，先把大商业码上。啥厉害咱码啥，过去玩Shopping Mall，现在流行玩Block街区，手里还攥着文化艺术；

 

如果这都不给力，最后只能摆上大杀器：

 

来，把县政府给我搬过去！

 

野生玩家一顿猛操作——。

 

一看这楼，多高；一看这商业，多亮；一看这产业，多狠。小小县城，生生干出了陆家嘴的气势。

 

县城韭菜们瑟瑟发抖，连连高呼：

 

长老们，收了神通吧。我买！我买！

 

但是，如今这份通知一出，大开大合的野生玩家被束住了手脚。

 

正如前文所说：

 

县城楼市割韭菜，全靠高楼大厦撑门面。

 

现在不让搞高楼大厦了——

 

县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层；

 

以前的小韭菜们，一眼望过去全是高楼大厦；现在的小韭菜们，一眼望过去全是低矮小楼。

 

当概念新城失去了高楼大厦，就相当于鱼香肉丝失去了肉丝，镰刀们失去了华丽的外衣包装。

 

这就彻彻底底扯住了县城楼市的Dan。

 

更可怕的是，这份通知背后的高层意图。

 

以前高层对于小县城的态度，可能是模糊的——

 

高楼大厦还是要，中国也要均衡发展，不能一二线高楼大厦，小县城全是低矮小楼。

 

该有的门面还是要有，万一有人住呢？

 

而这一次，内容非常明确，态度非常坚决。

 

此次住建部的意见中，除了要严控小县城的建筑高度和高楼大厦外，还提出——

 

• 县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。
   
• 发展绿色建筑与优化公共空间。

 

又是控制建筑高度，又是控制人口密度，又是玩环保。

 

说的好听点，叫“玩的都是宜居”。

 

说的不好听，这就是“别想太多，吃点好的吧”。

 

毕竟，高铁时代势不可挡，新基建和前沿产业只向核心城市聚集，大城市的虹吸只会越来越强。

 

“短期看金融”？对不起！甭管哪一次央行放水，小城市永远抢不过大城市；

 

“中期看土地”？很遗憾！小城市的土拍连地方财政都觉得捉襟见肘，而且还夹带着杂牌开发商；

 

“长期看人口”？不存在！能把人留住已经捉襟见肘，就别惦念着抢人的事儿了…

 

此次住建部所发布的通知，就是告诉我们——

 

高层对于县城楼市的态度很明确，差不多得了。

 

04

当然，如果你非要头铁，想买县城房产，那也只有两种情况例外：

 

1、核心大都市边的卫星城

 

住建部目前发布的《通知》一旦进入实施阶段，全国县城的供应量很可能腰斩。

 

由于供应量少，环京、环沪、环深房产大概率更加紧俏，因为这些城市的能级几乎不可复制；

 

不过，这个新政能对其它都市圈的外围城市拉动力有多大，还真不好说：

 

毕竟，此时此刻像武汉、成都、南京、长沙、西安等地主城区的开发还远未饱和，谈环都市圈市场为时尚早。

 

2、自身经济实力较强的小县城

 

有些县城自身就是人口流入之地，且民富指数高、购买力旺盛。

 

最典型的要数浙江义乌、慈溪、永康、诸暨，福建石狮、晋江等。

 

这里面之所以没有将江苏省和广东省的百强县市计算在内，主要是由于它们受周边超级大都市的影响太大，且整体杠杆率、接盘群体并非内生型。

 

毕竟，楼面价动辄2万+/㎡、3万+/㎡的，着实不多见。

 

不过，这里还是要强调一点，此类城市即便能买，也仅限于本地人，非土著群体仍然不建议碰这样的市场。

 

举个例子，浙江义乌3-4万/㎡的均价，拿到杭州去实在有大把大把的房源可挑；

 

或者，石狮、晋江等地的好地段，丝毫不比泉州主城区便宜…

 

即便是未来低密住宅真的在广大县城遍地开花，其绑定的资源价值也终究不会有本质上的改变。

 

这样的房子，本地人买算是买了份乡愁，你一个无根无蒂的外地人长持，有什么意义呢？

 

最后，还有几句话要送为诸位——

 

第一，高层已经坦然接受了小县城人口流失的现实；

 

第二，高层不仅坦然接受了现实，并开始主动收缩小县城的规模，归零小县城的概念；

 

第三，绝大多数的小县城楼市，自此在顶层设计中沦为死局；

 

第四，未来的中国楼市，只属于大城市。

 

各位铁子们，看到这儿，麻烦各位将这篇文章转发给身边还在三四线县城里瞎折腾的亲朋好友，让更多的人看清楚大趋势，让更多的人避免踩坑县城楼市。

 

今天，是三四线县城楼市的转折点。

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