被坊间调侃由于“朱孟依炒股赚了80亿港元”而不再担心“三道红线”的合生创展（0754.HK），无疑是2020年3月“年报发布季”最另类的新闻。在2020年中报还被南方产业智库上市房企60健康指数（HFI-60）监测到净负债率（103.41%）和非受限现金短债比（0.58），到了2020年全年报告披露的3月24日，居然被业界发现这两项指标都“泛绿”（大于100%和低于1为监管红线）了。不过，对于瑞安房地产、路劲基业、中国金茂、招商蛇口等其他7家企业来说，他们就远远不及合生创展幸运了。
合生创展集团创始人朱孟依。资料图片
3月下旬，上市房企披露2020年业绩报告正式进入高潮。根据南方产业智库监测，截至3月25日，至少有7家规模房企出现净利润下滑，其中2家还出现营业总收入下滑。
7家规模房企净利润下滑
对于2020年在股东面前“考试不及格”的上市房企来说，今年春天的3月和4日，也许是他们的职业高管心理上最难熬的一段日子。作为A股和H股上市企业，面对上海、深圳和香港三地证券交易所规定的大限，他们必须在两个月内就要去年全年的企业运营成绩单公布完毕。这不仅是在同行之间的一次“秀肌肉”表演，更是全国乃至全球投资人对他们集中检阅的关键时期。
3月中旬以来，随着时代邻里、世茂服务、佳兆业美好、恒大物业和碧桂园物业等一批向来以“考试优等生”示人的上市物业企业带头上台晒出成绩单以后，越秀地产、雅居乐、融创中国、葛洲坝、中国金茂、合生创展等一批规模房企也闻风而动，虽然截至目前仅十多家规模房企走到了媒体聚光灯下的舞台中间，但真正传出好消息并能够让股东们表示非常满意的企业似乎并不多。
根据南方产业智库不完全统计，截至3月24日，在已经陆续公布2020年全年业绩报告的十多家规模房企当中，除越秀地产、融创中国、雅居乐、绿城中国、美的置业、合生创展、当代置业等营收和净利均同步实现正向增长以外，其它如瑞安房地产、路劲基业、中国金茂、招商蛇口、葛洲坝、时代中国、中梁控股等规模房企均出现归母净利下滑的情况。
部分利润下滑企业。数据来源：企业公告（路劲数据由东方财富网换算）
其中，跌幅最大的瑞安房地产（00272.HK）去年全年营业总收入45.97亿元，同比下滑55.76%，归母净利润亏损7.4亿元，同比大幅下跌138.3%。中国金茂（00817.HK）和招商蛇口（001979.SZ）营收虽然均超过三成，但去年业绩总体却面临“增收不增利”的尴尬，中国金茂实现归母净利38.8亿元，同比下跌39.85%，招商蛇口实现归母净利123亿元，同比下跌23.58亿元。葛洲坝与招商蛇口一样，去年都属于营收超过千亿元的大型房企，不过，葛洲坝的盈利能力明显远远不如招商蛇口，前者全年归母净利润仅42.8亿元，同比下跌21.31%。除了瑞安房地产，跌幅比较深的还有路劲基业，去年归母净利14.5亿元，同比下滑56.54%，在目前已经披露年报的规模企业中也比较突出。中梁控股去年的营收接近时代中国的两倍 ，但归母净利润却比时代中国少了仅12亿元，仅37.43亿元，同比下滑2.36%。
发过业绩预告的房企超六成净利下跌
或许为了避免太早被媒体发现其去年业绩不好，许多上市规模房企都会尽量把年报披露的时间定在4月中下旬。根据南方产业智库不完全统计，国内在A股和H股上市的规模房企至少有上百家，而目前已经披露年报的企业（含物业企业）还不到1/5。
实际上，在去年录得利润下滑的房企远远不止记者提到的上面7家。根据中国房地产业协会和易居房地产研究院近期发布的一组数据显示，2020年TOP500的房地产开发企业，净利润均值达11.01亿元，同比下降11.08%，净利润均值增速近年来首次为负。而根据南方产业智库监测，在今年3月以前，有近70家A股和H股上市房企陆续发布对2020年全年的业绩预告或快报，其中净利润同比下滑的多达45家，占比超六成。
其中，在南方产业智库HFI-60指数重点监测的企业，泰禾集团预告其2020年亏损41.74亿元至55.2亿元，其2019年归母净利润为4.66亿元，同比减少994.85%-1283.44%。首创置业则预测其2020年归母利润同比将下跌45%-60%，是该公司净利润连续四年下滑。
2020年是房地产行业波动剧烈的一年。除了经受疫情的影响以外，随着房地产融资政策持续趋紧，行业金融红利逐渐消失；市场交易结构逐步偏向一、二线城市；在交易金额不断提高的前提下，交易面积增速明显放缓，行业分化愈加明显。根据易居研究院分析，尤其是“三道红线”融资新规提出后，房企多措并举降低杠杆，企业从高速增长转变为高质量发展。这一定程度上也影响了房企的利润。
疫情影响、政策变化和成本上升是主因
据南方产业智库综合分析，去年部分规模房企利润下滑的主因不外乎是疫情造成开发进度延迟，房地产调控政策提升了企业融资成本，地价上升和企业转型发展付出的代价等。
自2015年重组以来，招商蛇口首次报出利润负增长的记录。对于利润下滑，招商蛇口在年报中的解释是：报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转收入规模相应增长。但受房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年同期有所下降。至于归母净利润为何出现大幅下滑，招商蛇口认为更重要的原因是公司进行了大额的计提减值准备。
中国金茂2020年归母净利润同比下滑了四成，该公司在报告中解释称，经营业绩下降主要系房地产市场调控等原因，导致集团及集团的部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业和持作出售物业减值准备所致。
而葛洲坝对于去年利润下滑的解释则是，一是受疫情等因素影响，部分融资建设项目年度投资计划未完成，部分股权投资项目及固定资产投资项目暂缓推进，部分并购项目尚处于准备期，二是部分房地产项目进度有所滞后，且无新增土地储备投资。
尽管去年一二线热点城市整体房价上升利好企业，但一家大型房企高管告诉记者，相比房价的上升，企业综合运营成本的上升而为突出，尤其是地价的上升，一定程度上抵销了企业辛辛苦苦挣来的利润。
根据统计局数据，2020年1—12月份，房地产开发企业土地成交价款17269亿元，增长17.4%，增速比1—11月份提高1.3个百分点。为此， 清华大学教授、清华大学房地产研究所所长刘洪玉此前公开指出，2020年地价上涨的速度快过了房价上涨的速度，这不是一个特别好的现象。
不过，除了宏观政策、环境变化和综合运营成本上升以外，企业自身的运营能力和防风险意识也非常关键。泰禾集团此前预测其2020年亏损41.74亿元至55.2亿元，同比2019年将减少994.85%-1283.44%。惊人的利润下跌幅度根源于泰禾集团近年来深陷偿债危机。该公司在公告中企业面临的困境毫不掩饰：2020年度，受新冠肺炎疫情及公司房地产开发项目结算排期的影响，营业利润大幅减少，2020年度投资收益较2019年度大幅减少，公司对已到期尚未还款的借款违约金计提了约为8亿元的违约金损失，以上因素叠加导致本报告期出现亏损，其中非经常性损益亏损约为9.1亿元。
